Locação
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Sumário do trabalho- Contratos
- Locação
- Conceito e caracteres
- Natureza
- Bilateralidade
- Onerosidade
- Conceituação do contrato de locação de imóveis
- Elementos do contrato de locação de imóveis
- Modalidades
- Legislação aplicável
- O sistema adotado pela lei nº 8.245/91
- Locação residencial
- Locação não-residencial
- Locação para temporada
- Outros aspectos importantes
- Alienação do imóvel durante a locação
- Morte do locador e do locatário
- Separação e divórcio do locatário
- Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel em locação
- Direitos e deveres do locador
- Dos direitos do locador
- Dos deveres do locador
- Direitos e deveres do locatário
- Dos direitos do locatário
- Dos deveres do locatário
ResumoSob a denominação de locatio conductio, o Direito Romano conheceu um contrato que compreendia três espécies inconfundíveis: a locatio rei; a locatio operarum; e a locatio operis faciendi. Pela primeira, "se prometia, por certa paga, uma coisa fruir". Quem concedia a coisa para ser fruída chamava-se locator, quem a fluía, conductor. Demoninava-se a este inquilinus, se o prédio locado era urbano, e colunus, se rural. No locatio operarum, obrigava-se alguém, mediante certa retribuição, mercês, a prestar serviços, independentemente de seu resultado, enquanto na locatio operis faciendi não se levava em conta à razão de cada serviço a ser prestado, mas sim a execução da coisa toda. No Direito moderno, essas três modalidades contratuais disciplinadas sob os nomes, respectivamente, de locação de coisa, locação de serviços e empreitada ou locação de obra, rompendo-se a unidade conceitual.
Num só conceito, os romanos abrangeram tipos distintos de contratos, e, sob influencia, os códigos do século passado, e alguns mais recentes, mantiveram essa unidade conceitual.
A sistematização romana é condenada pela doutrina hodierna, que classifica, como categorias distintas, todos os contratos tidos como espécie de gênero locatio. Na tipologia contratual dos códigos mais recentes, o contrato de prestação de serviços, o contrato de trabalho, a empreitada, o contrato de empréstimo privado, o contrato de aprendizagem, o de agência, o de trabalho doméstico, o de transporte, o de expedição são figuras autônomas, como já eram, em algumas legislações, os de parceria. Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária. Atualmente, locação é só de coisas.
O contrato de locação tem sido influenciado, na sua disciplina, pela política de proteção legislativa aos fracos. Em razão da angustiosa crise da habitação, medidas legais têm sido ditadas para amparar os locatários, especialmente os urbanos. Embora de caráter emergente, os preceitos legais tutelares, de natureza imperativa, alteram o conteúdo tradicional do contrato, e lhe modificam o perfil clássico. Diversos deles tendem a perder o cunho original de transitoriedade.
O Código Civil de 1916 distinguia os imóveis em urbanos e rústicos ou rurais, mas não os conceituava. Para isso, adotam-se três critérios: o da localização, o do estado e o da destinação. O da localização diz que, situado na cidade, o prédio é urbano; em zona rural, é rústico. O estado entende que, havendo construção, o prédio é urbano; sem construção, é rústico. O terceiro aponta como urbano os prédios destinados a casas residenciais ou não, inclusive terrenos para fins comerciais ou industriais. Esse critério parece o mais lógico.
Assim, se um prédio, embora situado no centro da cidade, é utilizado como horta ou pomar, sendo alugado para fins de exploração, deve ser classificado como rústico. Se alguém vai morar numa casa, apenas usada como moradia, embora em zona rural, o prédio é urbano. O Código Civil de 1916 foi alterado pelas Leis do Inquilinato, para os prédios urbanos; para os prédios rústicos, temos o Estatuto da Terra (arts. 92 e ss. da Lei n. 4.504, de 30/11/1964, e posteriores alterações), ressaltando que o novo Código Civil somente disciplinou a locação de coisas, não trazendo regras específicas nem a diferenciação de prédios, sejam urbanos, sejam rústicos.
A evolução técnica e social do mundo moderno e a intervenção crescente do Estado na vida econômica fizeram com que o problema da locação imobiliária se apresentasse com determinadas peculiaridades.
A concentração crescente das populações nos grandes centros urbanos e a conseqüente dificuldade de alojamento fizeram ressaltar os aspectos sociais do problema da moradia, apresentando-se soluções nas leis de emergência, que visaram garantir a proteção dos atuais inquilinos, congelando os aluguéis ou vedando os despejos, e nas leis assistenciais que pretendem facilitar a aquisição de casa própria, seja com a construção diretamente pelo estado ou outros entes de direito público de núcleos residenciais, seja pela concessão de financiamentos para fins habitacionais através do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
Assim, veremos nesse trabalho um pouco mais sobre as locações, em especial as locações de imóveis urbanos, principalmente a Lei do Inquilinato nº 8.245/91.
Num só conceito, os romanos abrangeram tipos distintos de contratos, e, sob influencia, os códigos do século passado, e alguns mais recentes, mantiveram essa unidade conceitual.
A sistematização romana é condenada pela doutrina hodierna, que classifica, como categorias distintas, todos os contratos tidos como espécie de gênero locatio. Na tipologia contratual dos códigos mais recentes, o contrato de prestação de serviços, o contrato de trabalho, a empreitada, o contrato de empréstimo privado, o contrato de aprendizagem, o de agência, o de trabalho doméstico, o de transporte, o de expedição são figuras autônomas, como já eram, em algumas legislações, os de parceria. Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária. Atualmente, locação é só de coisas.
O contrato de locação tem sido influenciado, na sua disciplina, pela política de proteção legislativa aos fracos. Em razão da angustiosa crise da habitação, medidas legais têm sido ditadas para amparar os locatários, especialmente os urbanos. Embora de caráter emergente, os preceitos legais tutelares, de natureza imperativa, alteram o conteúdo tradicional do contrato, e lhe modificam o perfil clássico. Diversos deles tendem a perder o cunho original de transitoriedade.
O Código Civil de 1916 distinguia os imóveis em urbanos e rústicos ou rurais, mas não os conceituava. Para isso, adotam-se três critérios: o da localização, o do estado e o da destinação. O da localização diz que, situado na cidade, o prédio é urbano; em zona rural, é rústico. O estado entende que, havendo construção, o prédio é urbano; sem construção, é rústico. O terceiro aponta como urbano os prédios destinados a casas residenciais ou não, inclusive terrenos para fins comerciais ou industriais. Esse critério parece o mais lógico.
Assim, se um prédio, embora situado no centro da cidade, é utilizado como horta ou pomar, sendo alugado para fins de exploração, deve ser classificado como rústico. Se alguém vai morar numa casa, apenas usada como moradia, embora em zona rural, o prédio é urbano. O Código Civil de 1916 foi alterado pelas Leis do Inquilinato, para os prédios urbanos; para os prédios rústicos, temos o Estatuto da Terra (arts. 92 e ss. da Lei n. 4.504, de 30/11/1964, e posteriores alterações), ressaltando que o novo Código Civil somente disciplinou a locação de coisas, não trazendo regras específicas nem a diferenciação de prédios, sejam urbanos, sejam rústicos.
A evolução técnica e social do mundo moderno e a intervenção crescente do Estado na vida econômica fizeram com que o problema da locação imobiliária se apresentasse com determinadas peculiaridades.
A concentração crescente das populações nos grandes centros urbanos e a conseqüente dificuldade de alojamento fizeram ressaltar os aspectos sociais do problema da moradia, apresentando-se soluções nas leis de emergência, que visaram garantir a proteção dos atuais inquilinos, congelando os aluguéis ou vedando os despejos, e nas leis assistenciais que pretendem facilitar a aquisição de casa própria, seja com a construção diretamente pelo estado ou outros entes de direito público de núcleos residenciais, seja pela concessão de financiamentos para fins habitacionais através do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
Assim, veremos nesse trabalho um pouco mais sobre as locações, em especial as locações de imóveis urbanos, principalmente a Lei do Inquilinato nº 8.245/91.
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