Condomínio de lotes
ainda não avaliado
nível : expert
consultado 0 vezes
ResumoA ocupação do território brasileiro, ao longo de sua existência, deu-se e ainda continua a ocorrer de maneira desordenada, possibilitando o surgimento de favelas, loteamentos clandestinos e construções que agridem os padrões urbanísticos mínimos. Somente na década de 1920, com o Plano no Rio, é que se verificam, formalmente, as primeiras manifestações do urbanismo, desenvolvendo-se e aprimorando-se, em seguida, para atender às demandas advindas do adensamento urbano, que se pronunciou após a segunda guerra mundial, com o fenômeno do êxodo rural.
A Constituição Federal de 1988 e a posterior edição do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) criaram um campo fértil para a construção de um direito urbanístico dotado de efetividade, mas a experiência demonstra que a regulamentação, por si só, não resolve o problema. É justamente na seara do direito urbanístico que se revela um dos maiores abismos entre a norma e o fato, ou, mais especificamente, entre a cidade real e a cidade legal. As leis são fundadas na utopia de que irão orientar a ocupação do solo, formulando normas universais e genéricas, criando tipos e padrões urbanísticos.
Não obstante o arcabouço jurídico assegurar, no plano formal, uma cidade organizada, a prática apresenta problemas de toda sorte, valendo citar, dentre outros, os seguintes:
Degradação de áreas protegidas, tais como desmatamentos, assoreamentos de cursos de águas e construções de loteamentos clandestinos;
Adensamento populacional sem existência de aparelhamento urbano adequado;
Desrespeito pelos proprietários de normas urbanísticas e de construção, tais como recuos e gabaritos;
Poluição sonora, ambiental e estética (pichações e colocação de placas de publicidade em locais impróprios);
Privatização do espaço público, seja através de comerciantes e ambulantes, que ocupam as calçadas e as ruas das cidades, seja pelos empreendedores imobiliários e moradores, quando avançam com grades de proteção de edifícios sobre o passeio.
Um dos principais aspectos degradantes das cidades, intimamente ligado à privatização dos espaços públicos, merecedor de um estudo mais aprofundado é o fenômeno denominado de "loteamentos fechados" ou "condomínios de fato"
CONDOMÍNIO DE LOTES E A LEGISLAÇÃO CONDOMINAL
Legislação Condominal nos Loteamentos Fechados
Uma das linhas justificadoras do loteamento fechado sustenta que o art. 8º da Lei n. 4.591/64 daria suporte a este padrão urbanístico. Trata-se, entretanto, de um evidente erro de perspectiva. Antes de demonstrar a confusão conceitual entre as figuras do condomínio de casas e do loteamento fechado, deve-se proceder a uma breve explicação dessa modalidade condominial.
Elvino Silva denomina a figura estabelecida no art. 8º da Lei n. 4.591/64 de "condomínio deitado", para divisá-la do condomínio de edifícios, cuja previsão encontra-se no mesmo texto de lei.
Normalmente, adota-se a nomenclatura condomínio edilício de casas, para compatibilizá-la com aquela utilizada pelo novo Código Civil (Capítulo VII, Seção I, Disposições Gerais). Seja qual for à nomenclatura aplicada, o certo é que se pretende identificar e delinear a modalidade condominial prevista no art. 8º da Lei n. 4.591/64, cujo teor é o seguinte:
Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação ou também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades.
Ressalte-se, por oportuno, que o atual Código Civil não repetiu qualquer disposição semelhante a do art. 8º da referida lei. Expressiva corrente doutrinária considera que o novo Código Civil não revogou a Lei n. 4.591/64, estando válidas as normas que não colidem com o novo diploma legal, já que não houve revogação expressa.
Corroborando tal raciocínio, enxergando ter havido mera derrogação da lei especial, veja-se a opinião de Hélio Lobo Jr. :
Com o novo Código Civil, aparentemente teria havido revogação da Lei n. 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. Há quem afirme que ocorreu a revogação tácita. Essa assertiva, porém, não parece correta. A revogação ocorreu apenas na parte que conflita com as disposições do novo Código Civil. Confira-se, por exemplo, a prevalência integral do capítulo referente às incorporações imobiliárias. Além disso, algumas disposições precisam ser, ainda, aproveitadas, como por exemplo, o disposto no art. 8, "a" até "d", da Lei n. 4591 de 1964. Se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei n. 4591/64.
Há, de outra parte, aqueles que sustentam ter havido revogação da lei, ao menos no que toca à disciplina dos condomínios, pois a matéria foi inteiramente regulada, aplicando-se, assim, o disposto no 1º do art. 2º, da Lei de Introdução ao Código Civil. A rigor, despicienda, para fins deste trabalho, a discussão acerca da revogação (total) ou da derrogação (parcial) da matéria condominial tratada na Lei n. 4.591/64. Isto porque o condomínio de casas permanece possível em nosso direito, independentemente da posição adotada quanto à propalada vigência da lei especial ante ao novo Código Civil.
É que não há diferença, substancial, entre o condomínio de casas e o condomínio de edifícios (por planos superpostos). A concepção e o regramento jurídico são os mesmos, diferindo, tão-somente, a forma pela qual o empreendimento é criado do ponto de vista arquitetônico. A rigor, não seria mesmo necessária à existência de uma norma específica para esta modalidade de condômino (Lei n. 4.591/64, art. 8º). Feita essa pequena digressão, retorna-se ao conceito de condômino de casas.
Cuida o art. 8º da Lei n. 4.591/64 de uma modalidade especial de aproveitamento condominial do espaço, em que existe a unidade autônoma edificada, além de uma área reservada para utilização exclusiva como jardim ou quintal e, finalmente, uma fração ideal que incidirá sobre as áreas comuns, consistentes nas vias internas, guaritas e clubes esportivos.
Caio Mário da Silva Pereira , em sua obra clássica, assim demarca tal figura condominial:
Diversamente da propriedade horizontal típica, em que cada unidade se vincula apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte do terreno edificado, uma parte de terreno reservada como utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio.
A Constituição Federal de 1988 e a posterior edição do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) criaram um campo fértil para a construção de um direito urbanístico dotado de efetividade, mas a experiência demonstra que a regulamentação, por si só, não resolve o problema. É justamente na seara do direito urbanístico que se revela um dos maiores abismos entre a norma e o fato, ou, mais especificamente, entre a cidade real e a cidade legal. As leis são fundadas na utopia de que irão orientar a ocupação do solo, formulando normas universais e genéricas, criando tipos e padrões urbanísticos.
Não obstante o arcabouço jurídico assegurar, no plano formal, uma cidade organizada, a prática apresenta problemas de toda sorte, valendo citar, dentre outros, os seguintes:
Degradação de áreas protegidas, tais como desmatamentos, assoreamentos de cursos de águas e construções de loteamentos clandestinos;
Adensamento populacional sem existência de aparelhamento urbano adequado;
Desrespeito pelos proprietários de normas urbanísticas e de construção, tais como recuos e gabaritos;
Poluição sonora, ambiental e estética (pichações e colocação de placas de publicidade em locais impróprios);
Privatização do espaço público, seja através de comerciantes e ambulantes, que ocupam as calçadas e as ruas das cidades, seja pelos empreendedores imobiliários e moradores, quando avançam com grades de proteção de edifícios sobre o passeio.
Um dos principais aspectos degradantes das cidades, intimamente ligado à privatização dos espaços públicos, merecedor de um estudo mais aprofundado é o fenômeno denominado de "loteamentos fechados" ou "condomínios de fato"
CONDOMÍNIO DE LOTES E A LEGISLAÇÃO CONDOMINAL
Legislação Condominal nos Loteamentos Fechados
Uma das linhas justificadoras do loteamento fechado sustenta que o art. 8º da Lei n. 4.591/64 daria suporte a este padrão urbanístico. Trata-se, entretanto, de um evidente erro de perspectiva. Antes de demonstrar a confusão conceitual entre as figuras do condomínio de casas e do loteamento fechado, deve-se proceder a uma breve explicação dessa modalidade condominial.
Elvino Silva denomina a figura estabelecida no art. 8º da Lei n. 4.591/64 de "condomínio deitado", para divisá-la do condomínio de edifícios, cuja previsão encontra-se no mesmo texto de lei.
Normalmente, adota-se a nomenclatura condomínio edilício de casas, para compatibilizá-la com aquela utilizada pelo novo Código Civil (Capítulo VII, Seção I, Disposições Gerais). Seja qual for à nomenclatura aplicada, o certo é que se pretende identificar e delinear a modalidade condominial prevista no art. 8º da Lei n. 4.591/64, cujo teor é o seguinte:
Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação ou também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades.
Ressalte-se, por oportuno, que o atual Código Civil não repetiu qualquer disposição semelhante a do art. 8º da referida lei. Expressiva corrente doutrinária considera que o novo Código Civil não revogou a Lei n. 4.591/64, estando válidas as normas que não colidem com o novo diploma legal, já que não houve revogação expressa.
Corroborando tal raciocínio, enxergando ter havido mera derrogação da lei especial, veja-se a opinião de Hélio Lobo Jr. :
Com o novo Código Civil, aparentemente teria havido revogação da Lei n. 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. Há quem afirme que ocorreu a revogação tácita. Essa assertiva, porém, não parece correta. A revogação ocorreu apenas na parte que conflita com as disposições do novo Código Civil. Confira-se, por exemplo, a prevalência integral do capítulo referente às incorporações imobiliárias. Além disso, algumas disposições precisam ser, ainda, aproveitadas, como por exemplo, o disposto no art. 8, "a" até "d", da Lei n. 4591 de 1964. Se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei n. 4591/64.
Há, de outra parte, aqueles que sustentam ter havido revogação da lei, ao menos no que toca à disciplina dos condomínios, pois a matéria foi inteiramente regulada, aplicando-se, assim, o disposto no 1º do art. 2º, da Lei de Introdução ao Código Civil. A rigor, despicienda, para fins deste trabalho, a discussão acerca da revogação (total) ou da derrogação (parcial) da matéria condominial tratada na Lei n. 4.591/64. Isto porque o condomínio de casas permanece possível em nosso direito, independentemente da posição adotada quanto à propalada vigência da lei especial ante ao novo Código Civil.
É que não há diferença, substancial, entre o condomínio de casas e o condomínio de edifícios (por planos superpostos). A concepção e o regramento jurídico são os mesmos, diferindo, tão-somente, a forma pela qual o empreendimento é criado do ponto de vista arquitetônico. A rigor, não seria mesmo necessária à existência de uma norma específica para esta modalidade de condômino (Lei n. 4.591/64, art. 8º). Feita essa pequena digressão, retorna-se ao conceito de condômino de casas.
Cuida o art. 8º da Lei n. 4.591/64 de uma modalidade especial de aproveitamento condominial do espaço, em que existe a unidade autônoma edificada, além de uma área reservada para utilização exclusiva como jardim ou quintal e, finalmente, uma fração ideal que incidirá sobre as áreas comuns, consistentes nas vias internas, guaritas e clubes esportivos.
Caio Mário da Silva Pereira , em sua obra clássica, assim demarca tal figura condominial:
Diversamente da propriedade horizontal típica, em que cada unidade se vincula apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte do terreno edificado, uma parte de terreno reservada como utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio.
Últimas novidades na categoria direito civil Trabalos mais consultados da categoria direito civil Trabalhos do mesmo autor
2006-09 FacilitaJa Internet ltda -
- metodologia
- contato
- termos de uso
- ajuda
- mapa do site
-
-
-
-
-
- metodologia
- contato
- termos de uso
- ajuda
- mapa do site
-
-
-
-
-
publicação e busca de trabalhos
